近日，日本法务省公布的一则针对不动产购置的新规定走红网络。规定称，2024年4月1日起，凡在日本不拥有固定住址的购房者，都需要在登记不动产时，提供一个在日本拥有固定住址的“联络人”的信息，可以是自然人，也可以是法人。

为何出台这项规定？目前官方消息很少，但猜测很多。一些文章指出，这是因为此前经常发生联系不到海外购房者，导致收不上不动产税，造成了国税局的财政损失。也有声音认为，这是因为外资和外国人大量涌入，导致日本大城市房价暴涨，一般老百姓买不起房，引发了舆情不满。

一时间，网络上到处是“日本购房政策收紧”“明春在日购房需要担保人”“在日买房要趁早”等消息。果真如此吗？《东方新报》咨询了位于横滨的大地商事株式会社的社长张亚洲，及其司法书士和税理士团队。

大地商事株式会社向本报表示，日本政府为跨境不动产交易添加一个日本当地“联系人”，并不是为了限制外国人买房。事实上，日本政府一直在吸引规范外资、提振经济，与安抚当地舆情、维持民生之间，寻找平衡点。

大地商事株式会社社长张亚洲（左）与日本首相岸田文雄

当然，追回税收是日本政府的考量之一。2022年度，日本因免税商品的境内倒卖损失税额高达22亿日元，于是今年5月，财务省就出台了针对外国游客购买免税商品的管控措施。今后，跨境交易的税收流程也会越来越规范。

然而，一味诉诸法律也有缺陷。按照日本当地法律，对于没有按期缴纳税款的不动产，相关部门可以强制介入，对其进行拍卖处理。但不到万不得已时，政府和地产公司并不倾向于这么做，因为这会引发更多麻烦。

为什么会引发麻烦？大地商事株式会社透露，从交易现场看，海外购房者没有及时缴纳税款，未必是他们在刻意“偷税漏税”，而有极大的可能性是，他们在一开始就不清楚自己的纳税义务。在这种情况下，如果购房者突然被告知自己的房产已被强制拍卖，就很有可能投诉甚至发起诉讼，给不动产交易和日本的司法系统造成很大负面影响。

在不动产交易时，卖方和中介方原则上有义务向买方解释纳税等问题。理想情况下，长居海外的购房者应当将房产交由当地正规不动产公司管理，由后者负责替其缴纳税款等一切费用。

但在现实的跨境交易中，由于语言不通等问题，卖方解释到了什么程度，买方是不是真的理解了，却无法保证。如果遇上了想做“一锤子买卖”的卖方或不正规的中介公司，这些海外买家可能房子到手了，却不知道要定期缴税。

在这个意义上，为跨境不动产交易添加一个日本当地“联系人”，比起追回税款损失，更像是建立一个联络机制，用来规范初期交易环节，并为发生纠纷时准备一个沟通渠道。

至于政策是否会对外资涌入构成阻碍，进而导致日本中心城区房价下跌，大地商事株式会社认为并不会。当下日本东京等地房价、地价暴涨不假，但也不全是因为外资挤兑。

综合彭博社和日本广播协会NHK的消息，2023年，东京都心23区和首都圈（东京、神奈川、琦玉、千叶）新建公寓的平均价格，均创下有记录的1973年以来最高。其中，东京都心新建公寓均价1.296亿日元（约人民币650万元），同比去年上涨60%。今年7月，首都圈新建公寓均价9940万日元（约人民币490万元），同比去年上涨55.8%。

除外资之外，日本投资者也是炒高东京都心房价的原因。野村综合研究所针对日本富裕阶层的一项调查显示，2023年，日本投资者的偏好发生了很大变化。半数以上投资者在3年疫情和美中贸易摩擦中感受到不确定性，因而倾向于选择地产等需求和增长均较为稳定的投资，其中也有部分是为了货币避险。

同时，对一般购房者而言，本次新政策也不会有什么“威胁”。大地商事株式会社从全日本不动产协会处获悉：按照目前的资料看，新政策要求的这个拥有日本国内住址的“联系人”，更像是紧急联络人，而不是担保人。也就是说，当不动产买主“失联”时，“联系人”可能需要处理一些问题，如和日本国税局等机构进行交接，但无需承担法律责任。

当然，明年4月新规正式实施后，相关条款也许会得到进一步细化。但无论如何，离一般人理解中的“购房政策收紧”，还有很长距离。在日本政府的战略中，无论外资日资，在不引发泡沫的前提下，以不动产刺激资金流转、提振经济，仍是一个充满诱惑力的选项。