【本报记者 司平】12月16日，日本政府宣布了针对外国公民在日购置不动产的多项措施，其中包括在购房和购置“重要土地”时申报国籍的义务，相关规定最快在明年年内实施。日本国会内长期存在严格限制外国人在日本购置房产和地产的呼声，有不少评论指出，日本政府“走出了第一步”。实情究竟如何？

为何申报国籍

在日本法务省的官方说法中，掌握购房购地者的国籍信息是出于合理利用和管理国土的目的，对解决日本部分土地权属不明的问题有重要意义。

日本电视台经济部的记者进一步解释称，新政策主要是针对两个问题。购房方面，近几年日本中心城区房价地价暴涨，对普通市民购房造成负担，有声音认为是投机性外资的涌入推高了不动产整体价格，但具体情况如何，还需查证。

对“重要土地”的调查则是出于国家安全考虑。“重要土地”一般指军用设施附近、国境线附近和一些森林农地。与大多国家相同，日本并不是每一块敏感土地都会把“敏感”二字写在脸上。日本防卫省市谷厅舍位于繁华的新宿区；自卫队补给统制本部在东京都北区；专供驻日美军使用的新山王酒店正坐落在港区南麻布。这些都是典型的敏感土地，外国人通常不了解，日本人自己都未必知道。外国公民在这类地段购房购地，可能引发不必要的猜疑。

登记手续并不复杂。新规实施后，登记申请书中将新增“国籍”栏目，同时要求购房购地者提交户籍证明、护照等有效身份证件以供核对。日本公民也有同样的义务。根据《读卖新闻》，此前已在日本购置房产的外国人群体可以自发向法务省报备以协助调查，但目前没有强制要求。

日本法务省承诺，国籍信息仅作为日本政府的内部资料予以保留。日本数字厅将在2027年内完善相应的数据库。为保障购房购地者个人隐私，国籍信息不会印刷在房产证或地产证（登记簿）上。

外国人购房，现状如何？

日本究竟有多少房子在外国人手里？自本届政府放出风声后，内阁府等相关部门在11月底至12月初快马加鞭地完成了第一波调查。不过，由于此前没有要求购房购地者提供国籍信息，调查的有效性也遭到质疑。日本的不动产从业者主张，他们掌握的现场数据与政府的调查结果有很大出入。

日本政府的第一项调查针对外资购置不动产的情况，以东京都的新建公寓为样本。结果显示，今年上半年，在东京都内购房的外国人在购房者中占比3.0%，在23区购房的外国人占比3.5%，在千代田等都心六区购房的外国人占比7.5%。作为比照，东京都内外国居民人口占比5.4%；外国人比例最高的新宿区中，外国居民占比14.4%。

第二项调查针对“重要土地”。12月16日公布的报告显示，2024年度，外国个人和法人在日本相关地区购置地产的案例共计3498件，占总比3.1%，其中1674件交易来自中国大陆，414件来自中国台湾。根据现行规定，如果日本政府认为这类区域存在不恰当的或挑战日本国家安全的活动，原则上可以依法剥夺购房购地者的使用权，但本次调查中没有发现相应的案例。

不过，日本市场的统计显示的是另一番场景。根据三菱UFJ信托银行今年稍早时发布的对2024年下半年的调查，综合东京都内25个大中型地产开发商的数据，在千代田区、港区和涩谷区三大核心地段购置新建公寓的外国公民比例高达20%~40%。

这份调查的地点和时段与日本政府的调查并不完全相同，因此不能严格作比。但从趋势看，仍能感受到相当的差距。不过，日本的市场人士并不主张自身掌握的就是真实数据，从现场看，他们也不认为外资正是日本的炒房主体。不动产调查公司“东京鉴定”的上席研究员高桥雅之指出：正因为存在这种差距，才更有必要从政府层面开展调查，让外界知晓实情。

会下限购令吗？

综合各方分析，本次新规的主要目的是把握外籍群体在日本的购房购地现状，以制定针对性政策，而不是打击正当的购房购地行为，也基本不可能升级为“限购令”。

在法律层面，日本很难限制外国群体的购房行为。日本加入WTO服务贸易协议（GATS）时，承诺在经济活动领域不对日本公民和外国公民设置差别条款，其中也包括购房。当然，并非所有世贸组织成员国都签署了这样的协定。现实中，大多成员国都对外国公民购房作出了一定的限制，日本、法国等不设限的国家反而是少数派。但条约已经签下，若要修改，不仅程序复杂，还可能损伤国际信誉。

舆论领域，有激进派论者主张，日本未必不能为此脱离WTO，但日本政府显然不想做此考虑。根据《朝日新闻》16日报道，目前自民党内的确存在各式各样的“擦边”提案，例如对外国人在日购房额外征税，但国际法专家组对此持谨慎态度。日本首相高市早苗表态称，希望“以不违反国际法的形式加以限制”。

这些提议都将在明年的日本国会中进一步讨论，目前还看不出具体风向，不必提前悲观。不过，往后在日本购房购地需要提交国籍信息，这一点已经尘埃落定。应该可以认为，只要相关规定不进一步升级，仅停留在严格统计，公开结果，可能反而有助于消解日本国内对外籍群体不必要的反感和担忧。