【本报记者 司平】狂奔数年的东京房地产市场，在今年春天出现了微妙的停顿。3月24日，权威调查机构“东京鉴定”发布数据显示，东京都最核心的6个区域二手公寓价格环比下跌0.2%，为37个月来首次下滑。

下跌幅度虽然极小，却具有象征意义，毕竟是时隔三年的回落。尤其考虑到2-3月正值日本财年末、住房交易最为活跃的时段，这一变化连调查机构负责人也感到意外。0.2%意味着什么？东京房价是否真的开始转向？

下跌信号

事实上，在统计公布前一个多月，《日本经济新闻》就已注意到东京都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、涩谷区）出现一些“有价无市”的迹象。

根据东日本不动产流通机构的数据，今年1月，千代田区、中央区和港区公寓挂牌均价为每平方米334万日元（约合人民币14.5万元），但实际成交均价仅为255万日元，价差明显。

截至2月，都心6区二手公寓库存量达到4472套，环比增长5%。为促成交易，自去年年底以来的三个月中，有44.1%的库存房源主动下调了价格。从这一过程来看，本轮价格回落并非突然转折，而是有迹可循。

投机退潮

都心6区房价上涨动能减弱，首先与投资回报率下降有关。过去几年，该区域投机性购房显著增加。民间调查显示，2025年，都心6区新建公寓在5年内被转卖的比例明显高于日本其他地区，其中千代田区是“重灾区”，转卖率约为4.92%，是2019年的2倍以上；港区和中央区也处于高位。

这一趋势一方面推高了市场定价，另一方面也压缩了投资者自身的盈利空间。居住生活信息服务公司LIFULL数据显示，2026年前两个月，该地区部分高端公寓的租赁回报率已降至约2%，显著低于日本整体水平。

与此同时，政策层面也开始收紧。年初以来，日本政府尝试与地方联动，牵制明显的投机行为。千代田区区长樋口高显公开表达危机感，提出引入“新房5年内限制转卖”等措施；当地不动产协会也陆续出台对策，包括限制购买户数、规范交付前转售等，预计将于今年年内实施。

可以看到，无论是收益下滑，还是政策约束，都在削弱投机资金的活跃度。都心6区楼市正在失去此前支撑其快速上涨的流动性动力。

脱离基本面

另一边，刚需购房者的承接能力也在下降。与最为昂贵的都心6区相比，外国读者更为熟悉的23区原本是相对接近白领阶层的，但这一片区的均价也早已超出一般消费者的承受力。

2025年，东京都23区新建公寓价格上涨27%，均价达到1.138亿日元（约合人民币495万元），约为当地平均年收入的近20倍。而在日本，通常认为合理购房价格应为年收入的5至7倍。如此高的负担水平，使得即便是双职工家庭也趋于谨慎。

此外，加息预期的升温进一步加剧了购房者的不安。3月23日，《钻石周刊》旗下不动产研究所发布观察称，年轻家庭“逃离23区”的现象正在出现。当前，23区公寓的月供普遍在40万日元左右（约合人民币1.74万元），已逼近不少家庭的承受极限。一些30多岁的家庭出于对未来利率上升的担忧，选择出售市区房产，转而在23区外或东京圈以全款购房，以降低财务风险。

从这个角度看，东京中心房价的降温，不仅源于投机退潮，也反映出真实居住需求的调整。

高位平台期

疫情影响消退后的三年间，东京房价持续攀升，一度让部分市场人士联想到“住房泡沫”。但从现实来看，这种上涨既不是经济全面向好的体现，也并不完全具备典型泡沫的特征。

与1980年代不同，东京核心区域的新增开发空间已极为有限。日本不动产经济研究所预测，2026年东京圈新建公寓供应量将在2025年的基础上再降12%，降至约2.3万户。与此同时，需求并未明显消失。在供给持续趋紧的背景下，市场更接近紧平衡，而非典型的过热失衡。

这一局面背后，首先是成本端的刚性约束。日元贬值推高建材价格，东京地区钢筋混凝土公寓的建筑成本指数持续走高，不少项目定价已逼近甚至超出刚需承受范围。在成本难以完全转嫁的情况下，三井不动产、野村不动产等大型开发商开始主动收缩，放弃盈利前景不明的项目。与此同时，核心地段土地资源趋于枯竭，优质地块往往优先被写字楼或酒店项目获取，进一步压缩了住宅开发空间。

在此背景下，中心城区公寓价格仅0.2%的回落，更像是市场进入“高位平台期”的信号：价格趋于刚性，成交量陷入僵持。从趋势看，都心6区的房价下跌，反而可能在短期内进一步推高周边地区的房价。